什么是樓面地價(jià)?其實(shí)樓面地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)既土地初始價(jià),也稱城市基準(zhǔn)地價(jià),是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地。樓面地價(jià)怎么算?它按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格,并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)不是具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格,是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ),根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子,通過系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評估而確定。
1、樓面地價(jià)最簡單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。 樓面地價(jià)是房價(jià)的主要組成部分之一,與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場價(jià)值。
2、樓面地價(jià)怎么算?樓面地價(jià)的計(jì)算公式:
樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率
規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率
容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
也可以這樣理解:
樓面地價(jià)是指單位建筑面積所分?jǐn)偟钠骄耐恋貎r(jià)格,簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后,每單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)最真實(shí)地反映了建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。
樓面地價(jià)的計(jì)算公式如下:
樓面地價(jià) = 土地價(jià)格 / 規(guī)劃建筑面積= 土地單價(jià) / 容積率
備注:規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率
例如2009-12-26日在福建福州拍賣的宗地2009-22號。土地面積為13145平方米,容積率為3.2,建筑密度≤25%,綠地率≥25%,建筑高度≤80米。最后成交價(jià)為4.63億元。
樓面地價(jià)=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。
3、樓面地價(jià)與地面基準(zhǔn)地價(jià)相比,樓面地價(jià)具有理解容易,操作簡便,易于應(yīng)用,更新方便等特點(diǎn),是政府和開發(fā)商都樂于接受的計(jì)價(jià)方式。樓面地價(jià)怎么算的方法也是相當(dāng)簡單的,一下就理解清楚的。
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